Vanaf 23 november 2022 is het bij de verkoop (ondertekening onderhandse akte / compromis) verplicht om over een asbestattest te beschikken in het Vlaams Gewest. In het Brussels of Waals gewest is deze reglementering niet van toepassing.
Een asbestattest is het resultaat van een asbestinventarisatie van een gebouw. Op basis van deze inventarisatie levert de OVAM voor elk gebouw een uniek asbestattest af. Dit attest bevat informatie over asbest in het gebouw en toetst of het asbestveilig is. Het beschrijft voor een normaal gebruik van het gebouw welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten, wat de staat is van het asbest en geeft advies over hoe het veilig kan beheerd of verwijderd worden.
De inventarisatie voor een asbestattest is standaard 'niet-destructief'. Een niet-destructieve asbestinventaris beschrijft enkel de materialen die een risico kunnen vormen bij het dagelijks gebruik van het gebouw.
Bij het opstellen van een destructieve asbestinventaris gebeurt dat wel. Uiteraard kan Egeon u met dit type asbestinventaris ook verder helpen (zie asbestinventaris bij werken).
Toch zijn ook voor een niet-destructieve inventaris soms kleine beschadigingen van verdachte materialen nodig. Vaak kan alleen een laboanalyse met zekerheid bepalen of het materiaal asbesthoudend is of niet. Voor de monstername moet dan een stukje van het verdacht materiaal verwijderd worden. Indien geen zekerheid bestaat of een materiaal asbestvrij is, dient het standaard als asbestverdacht te worden beschouwd tot het tegendeel bewezen is (dit kan enkel via een labo-onderzoek).
Voor welke gebouwen is het asbestattest van toepassing?
Het asbestattest dient te worden opgemaakt voor alle gebouwen groter dan 20m² (of waarvan de som groter is dan 20m²) die ouder zijn dan 2001.
Gebouwen groter dan 20m²
Het gaat dus niet alleen om woningen, maar om alle toegankelijke constructies, zijnde betreedbare gebouwen, groter dan 20m². De oppervlakte van de gebouwen op het te koop gestelde perceel dient te worden samengeteld. Zo is het asbestattest wel van toepassing bij
- Een woning of een individueel appartement van bv 100m²
- Een vakantiewoning van 25m²
- De verkoop van een weide waarop een paardenstal staat van 40m²
- De verkoop van een bouwgrond met daarop een oude garage van 18m² en een tuinhuis van 12m²
- De verkoop van een winkel of kantoor
Het asbestattest is niet van toepassing voor:
- Gebouwen gebouwd vanaf 2001
- De verkoop van een weide waarin een schuilhok staat voor schapen van 15m²
- De verkoop van een braak stuk grond met een hondenkennel en hondenhok op.
Gebouwen ouder dan 2001
Hoewel de productie van asbesthoudende materialen sinds 1996 is verboden in België, is de verkoop nog enige tijd doorgegaan. De bestaande stocks zijn volledig opgebruikt, waardoor men er niet vanuit kan gaan dat woningen of andere gebouwen die zijn gebouwd na 1996 asbestvrij zijn.
Het verbod op het gebruik van asbesthoudende materialen in België is er pas gekomen in 2001, vandaar dat deze datum als grens is gebruikt voor de asbestattestering.
Gemeenschappelijke delen vanaf 1 mei 2025
Naast de verplichte attestering bij verkoop van panden, is er ook een verplichting om vanaf 2025 voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen te beschikken over een geldig asbestattest. Dit staat los van de eventuele verplichtingen bij verkoop en vervangt het asbestattest van een individueel appartement dus niet.
Alle panden vanaf 2032
Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.
Hoeveel attesten dienen er te worden opgemaakt:
Er dient een asbestattest te worden opgemaakt voor 1 site en een asbestattest mag maximaal 1 wooneenheid omvatten.
Dit betekent dus dat bv:
- Bij de verkoop van een appartementsgebouw met 3 wooneenheden, er 3 attesten dienen te worden opgemaakt
- Bij de verkoop van een handelspand met woonst er 1 attest kan worden opgemaakt
- Bij de verkoop van 2 handelspanden op hetzelfde perceel er met 1 attest kan worden gewerkt (maar er mogen er uiteraard ook 2 worden opgemaakt).
Hoe verloopt de opmaak van een asbestattest?
De opdracht start met het invullen van het opdrachtformulier. Het klinkt bureaucratisch maar is voor OVAM een noodzakelijke voorwaarde om een pand te kunnen koppelen aan een asbestdeskundige (ADI). Zonder dit ingevulde document kan dus geen asbestattest worden opgemaakt.
Voorafgaand aan het plaatsbezoek dienen alle beschikbare info en documenten overgemaakt te worden aan de asbestdeskundige. Dit kan zich beperken tot bouwplannen, maar in het ideale geval zijn ook lastenboeken of facturen van de bouwwerken nog beschikbaar. Zijn er vroegere asbestinventarissen of sloopopvolgingsplannen opgemaakt, dan worden deze eveneens ter beschikking gesteld. Staalnames dienen nl niet noodzakelijk 2 maal te gebeuren en op die manier kunnen kosten bespaard worden.
Onze asbestdeskundige voert nadien standaard een niet-destructief onderzoek uit. Hij zal geen elementen aan uw eigendom beschadigen of demonteren. Opheffen van loszittende materialen (bv. dakpannen) zal hij wel doen. Het normale gebruik van uw eigendom blijft gegarandeerd. Uw asbestattest vertelt iets over de asbestveiligheid van uw eigendom, bij dit normaal gebruik. Mogelijk bevat uw eigendom nog verdoken asbest dat niet werd opgenomen in uw asbestattest.
U kunt als eigenaar vrijwillig de opdracht geven om aanvullend destructief onderzoek te doen. Dit kan het geval zijn wanneer u bijvoorbeeld van plan bent om (een deel van) het gebouw te renoveren. In dit geval kan het zijn dat wij enkele stalen nemen waardoor materialen worden beschadigd of gedemonteerd. Het normale gebruik van het gebouw valt daardoor niet meer te garanderen.
Als werkgever kunt u ook vragen om aanvullend onderzoek te doen in functie van de werkgeversverplichtingen, (de jaarlijkse actualisatie van) de asbestinventaris die opgelegd wordt aan werkgevers om hun werknemers te beschermen. Uiteraard maakt dit geen standaard deel uit van de opmaak van een asbestattest, maar we kunnen u hiermee zeker ook verder ondersteunen.
Eens de labo-resultaten van de staalnames binnen zijn, voeren we de gegevens in op een digitale databank van OVAM. Vervolgens vraagt onze deskundige een asbestattest aan bij OVAM. Na ontvangst, bezorgt hij het asbestattest aan u. U hoeft dus niet zelf een attest aan te vragen.
Wat met onbetreedbare ruimtes?
Onze asbestdeskundige kan tijdens zijn bezoek stoten op onderzoeksbeperkingen, zoals:
- een onveilige situatie;
- een slotvaste deur;
- overwoekerende vegetatie;
- materiaal in opslag;
- hoogte: een asbestdeskundige dient fysiek enkel een hoogte te kunnen bereiken van 3,50 m, vanaf een vaste ondergrond.
Sommige beperkingen dienen eerst te worden opgelost vooraleer u een asbestattest kan ontvangen. Los daarom zoveel mogelijk onderzoeksbeperkingen op voorhand op. Zorg voor een veilige toegang tot alle te onderzoeken ruimtes. Open deuren, poorten, luiken, kasten (ook kleinere!). Vermijd contact met gevaarlijke dieren (hond, wespennest). Ruim opgeslagen materiaal op. Vermijd onveilige situaties zoals losliggende kabels of onder water gelopen kelders. Snoei waar relevant overwoekerende vegetatie (gevels, daken).
Bij tijdelijke beperkingen kunnen namelijk nooit asbestattesten worden opgemaakt. Soms zal een tweede plaatsbezoek dus noodzakelijk zijn, nadat een deur is opengemaakt, een garage betreedbaar gemaakt,… Dat geeft aanleiding tot bijkomende kosten want een tweede bezoek.
Bereid dus alles zo goed mogelijk voor.
Hoeveel kost een asbestattest?
Een asbestattest voor een standaard eengezinswoning of appartement kost 650 euro excl 21% btw.
- Hierin zitten 3 staalnames mee inbegrepen.
- De kosten voor OVAM en COPRO zijn hierin inbegrepen.
- Bijkomende staalnames worden verrekend aan 40 euro excl btw per bijkomend staal.
- Bijkomende verplaatsingen worden verrekend in regie aan 85 euro excl btw per uur.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
Standaard is een asbestattest tien jaar geldig.
In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken of er een verhoogd risico bestaat.
Een asbestattest is niet meer geldig als:
- De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
- Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.